Sài gòn đang dần “mất hình” các căn hộ giá rẻ

Nếu như cách đây vài năm, với 1 tỷ đồng có thể mua được một căn hộ ở ngoại ô Sài Gòn thì nay cầm trong tay 1,5 tỷ đồng người mua gần như tuyệt vọng vì căn hộ giá rẻ đã “biến mất” khỏi thị trường.

Quyết định rời quê Khánh Hòa vào Sài Gòn lập nghiệp đã gần chục năm nhưng hiện tại vợ chồng anh Lương Đình Phúc vẫn đang phải sống trong khu nhà trọ tại quận Thủ Đức.

Anh làm lái xe công nghệ, vợ làm giáo viên mầm non của một trường tư thục ở quận Gò Vấp. Tổng thu nhập của cả hai vợ chồng được khoảng 25 triệu đồng/tháng. Đều là dân tỉnh lẻ nên hai vợ chồng anh luôn khao khát có một tổ ấm an cư.

Lúc mới rời quê anh dự định sẽ tích cóp vài năm rồi mua một căn nhà trả góp ở ngoại thành Sài Gòn. Thế nhưng đến khi tích cóp được 700 triệu đồng và dự định vay ngân hàng khoảng 500 – 600 triệu triệu để mua nhà trả góp thì anh Phúc giật mình vì giá các căn hộ giờ ít nhất cũng trên dưới 2 tỷ đồng.

Theo lời kể của anh Phúc, vợ chồng anh cũng đã đi khảo giá khắp nơi, tuy nhiên tìm mỏi mắt vẫn không có căn hộ tầm giá 1 tỷ đến dưới 1,5 tỷ. Nếu liều vay ngân hàng quá nhiều thì vợ chồng anh không đủ khả năng trả nợ hàng tháng bởi chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ, rồi còn lo cho bố mẹ già ở quê.

Tương tự, Nam Trung (29 tuổi), trưởng bộ phận marketing của một công ty truyền thông có trụ sở tại Quận 5, có tổng thu nhập 19 triệu đồng/tháng –  mức thu nhập chưa thực sự cao nhưng cũng được cho là khá so với bạn bè cùng trang lứa.

Sau hơn 6 năm “cày cuốc” chăm chỉ, Trung tích cóp được hơn 500 triệu đồng. Có tiền, Trung cũng nung nấu ước mơ mua một căn hộ nho nhỏ để sau này còn lấy vợ. Thế nhưng sau một thời gian tìm kiếm, Trung gần như đã tuyệt vọng.

“Mình chẳng dám mơ nhà phố đất nền, cũng chẳng dám mơ nhà ở trung tâm hay những khu nhà giàu như Quận 2 hay Phú Mỹ Hưng. Nhưng những căn hộ 1 phòng ngủ ở quận  9, 12, Thủ Đức hay huyện Bình Chánh.… giá thấp nhất cũng cỡ 2 tỷ đồng. Trừ khoản tiền tiết kiệm đang có, nếu vay ngân hàng 1,5 tỷ trong 20 năm thì mỗi tháng mình phải trả ít nhất 16-17 triệu/tháng. Với thu nhập hiện tại thì trừ khi mình không ăn uống, tiêu xài gì đến tiền mới dám vay”, Trung chia sẻ.

Mặc dù căn hộ hiện tại Trung đang thuê cùng với một người bạn cũng khá tiện nghi, nhưng Trung tâm sự nhiều lúc cảm thấy rất chông chênh bởi gần 30 tuổi vẫn chưa sở hữu nổi một căn nhà ở Sài Gòn. Nhà chưa có nên dù đã có bạn gái được 3 năm, Trung vẫn chưa đủ dũng khí để lập gia đình.

Anh Phúc hay Nam Trung chỉ là 2 trong gần 2 triệu những người trẻ nhập cư, sở hữu mức thu nhập khá, nhưng giá nhà tại TP.HCM quá cao nên phải chấp nhận cuộc sống chông chênh, tạm bợ. Thứ mà họ cần chỉ là một căn nhà nhỏ ấm cúng, đầy đủ tiện nghi để cảm thấy muốn trở về sau mỗi giờ làm căng thẳng nhưng ước mơ vẫn không thành.

“Chờ đợi” là điều mà rất nhiều người trẻ chia sẻ về ước mơ sở hữu nhà. Họ đều “chờ” giá nhà giảm, “chờ” thu nhập tăng lên… để có một nơi an cư chốn Sài Thành.

Ghi nhận thị trường, giá nhà đất tại TP.HCM liên tục tăng phi mã trong 5 năm qua. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, năm 2018, tỷ lệ nhà giá rẻ còn 2% nhưng kể từ năm 2019 đến nay thì phân khúc này gần như “tuyệt chủng”.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, hầu hết các dự án đang được tung ra thị trường giá thấp nhất cũng xấp xỉ 2 tỷ đồng/căn, dù nằm ở vùng ven Sài Gòn. Cụ thể, dự án Ascent Plaza trên đường Nơ Trang Long (phường 13, quận 12) được chủ đầu tư công bố giá bán từ 37 triệu đồng/m2. Theo đó, căn hộ 55m2 (1PN) đã có giá 2,03 tỷ đồng.

Một dự án khác trên đường Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân) là Akari City có giá bán từ 32-36 triệu đồng/m2 (chưa tính thuế VAT). Như vậy một căn hộ rộng 70m2, nếu tính cả thuế VAT và phí bảo trì 2% thì giá bán lên đến khoảng 2,8 tỷ đồng. Dự án Sky 89 An Gia (phường Phú Thuận, Quận 7), công bố giá bán 38 triệu đồng/m2. Tính ra, căn hộ nhỏ nhất tại dự án – 55,5m2 (1PN) cũng đã có giá 2,1 tỷ đồng.

Nằm ở thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (gần giáp với tỉnh Long An), dự án West Gate của Tập đoàn An Gia đang được chủ đầu tư rao bán với giá từ 34 triệu đồng/m2. Một căn hộ 59m2 ở dự án này có giá 2 tỷ đồng, còn căn 70m2 (2PN) cũng xấp xỉ 2,4 tỷ đồng.

Theo báo cáo quý 1/2020 của Batdongsan.com.vn, hiện giá bán căn hộ tại TP.HCM trung bình là 40,3 triệu đồng/m2, tăng 2% so với quý 4/2020 (39,5 triệu đồng/m2). Trong khi đó, thu nhập trung bình của một người trẻ (dưới 35 tuổi) ở TP.HCM chỉ khoảng 10-20 triệu đồng/tháng.

Lý giải về việc căn hộ giá rẻ biến mất hoàn toàn trên thị trường TP.HCM, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Eximrs cho rằng, đặc thù của ngành bất động sản là thời gian để phát triển một dự án kéo dài, tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Nếu phát triển nhà giá rẻ thì biên lợi nhuận thấp so với việc phát triển căn hộ cao cấp. Do vậy, các doanh nghiệp chú trọng phát triển dự án cao cấp nhiều hơn, dẫn đến lệch pha giữa hai phân khúc ngày càng nhiều.

Còn ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhận định, căn hộ giá rẻ vắng bóng trên thị trường là do doanh nghiệp không có quỹ đất để làm. Có hai yếu tố để làm căn hộ giá rẻ. Một là diện tích phải nhỏ. Hai là đơn giá bán căn hộ phải thấp. Nhưng cả hai yếu tố này hiện tại rất khó thực hiện.

Theo lời khuyên của một số chuyên gia, giải pháp tạm thời cho người trẻ có tài chính dưới 1,5 tỷ đồng là chấp nhận đi xa hơn một chút, mua nhà tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Dĩ An (Bình Dương). Các khu vực này hiện đang có tốc độ phát triển khá tốt, hạ tầng kết nối thuận tiện với TP.HCM, nguồn cung căn hộ cũng khá dồi dào. Hiện các dự án ở những khu vực này có mức giá dao động trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Bên cạnh đó, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam thì cho rằng sự cố gắng cải thiện thu nhập để mua được nhà của người trẻ là chưa đủ mà còn rất cần có những chính sách lớn từ phía Nhà nước, để điều chỉnh thị trường.

Theo ông Đính, trước hết cần có chính sách tốt để khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng nhà ở phân khúc giá rẻ, trung bình, vừa túi tiền, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp. Đó có thể là chính sách giảm thuế sử dụng đất; đơn giản hóa các thủ tục đầu tư, kinh doanh; hỗ trợ lãi suất ngân hàng; đặc cách sử dụng quỹ đất đẹp với mục đích phát triển dự án vì cộng đồng… Phải tạo cho doanh nghiệp cơ hội đầu tư vào nhà ở xã hội, giá rẻ có lợi nhuận và cơ chế thông thoáng bởi đây vốn thường coi là lĩnh vực khó, trong khi lợi nhuận không cao.

Bên cạnh đó, cũng cần có sự đồng hành của các ngân hàng thương mại với các gói tín dụng hợp lý dành cho người mua nhà. Nhà nước có thể khuyến khích các quỹ tín thác, quỹ tín dụng về nhà ở… như cách mà các nước Hàn Quốc, Nhật Bản đã áp dụng thành công, để người dân giải được “bài toán” tài chính khi mua nhà.