Chuyên gia phân tích: Ngân sách 2 tỷ nên đầu tư bất động sản nào để sinh lời tốt ?

Nhà đầu tư (NĐT) có thể phân bổ số vốn của mình như thế nào để có thể đem lại lợi nhuận 20%, 50% hay 100% mỗi năm tùy theo kì vọng của mỗi người.

Chuyên gia BĐS cá nhân Phan Công Chánh đã có những chia sẻ và lời khuyên dành cho NĐT khi có số vốn trong tay khoảng 2 tỉ đồng thì nên đầu tư ở đâu, vào phân khúc nào để sinh lời tốt nhất.

Theo ông Chánh, khi quyết định tham gia thị trường với số vốn ban đầu 2 tỉ đồng, NĐT vẫn phải dựa trên những nguyên tắc cơ bản.

Thứ nhất, NĐT cá nhân phải hiểu rằng có nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến việc đầu tư thành công hay thất bại. Thứ hai, trước khi nói đến chuyện cầm 2 tỉ đồng để đầu tư loại hình nào thì NĐT phải luôn luôn có kiến thức nền tảng đầu tư BĐS cá nhân. Kiến thức cần có như thị trường, tư duy, kỹ năng và công cụ.

“Trước khi cầm 2 tỉ đồng để đầu tư BĐS ở đâu sinh lời, tôi khuyên NĐT hãy đầu tư vào cái đầu trước. Tức, NĐT trích một phần nhỏ trong số vốn đó để trau dồi kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm của mình trong câu chuyện thị trường”, ông Chánh nhấn mạnh.

Bởi theo vị chuyên gia cá nhân này, hiện nay thị trường BĐS Tp.HCM hay các tỉnh thành trên cả nước đã thay đổi rất lớn so với thị trường thời điểm cách đây 10 năm. Ngày hôm nay không còn giao dịch kiểu truyền thông, kiểu kinh nghiệm được học hỏi từ người khác. Theo đó, NĐT phải trang bị kiến thức về đầu tư BĐS một cách chuyên nghiệp, bài bản, cần có những đội nhóm hỗ trợ trong câu chuyện giao dịch trên thị trường.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư BĐS 13 năm, ông Phan Công Chánh dành lời khuyên cho NĐT khi cầm trong tay 2 tỉ đồng thì phân bổ vốn như thế nào cho đúng, tập trung vào xây dựng danh mục tài sản. Theo ông Chánh, NĐT cần xác định rõ ngay từ đầu chiến lược đầu tư lãi vốn hay dòng tiền.

Cách thứ nhất, với chiến lược tăng lãi vốn: nghĩa là với số tiền 2 tỉ đồng thì qua thời gian NĐT mong muốn nhận về số tiền lớn hơn 2 tỉ ban đầu. Mức lợi nhuận đó có thể là 20%/năm, 50% hay 100% trong vòng một năm, tùy vào kì vọng của mỗi NĐT khác nhau.

Theo ông Chánh, câu chuyện đầu tư lãi vốn giống như chúng ta chọn mô hình là kiếm tiền được bằng nuôi một con bò thịt. Nghĩa là chúng ta đi mua một con bê nuôi thành con bò. Nuôi con bê lớn lên rồi đi bán, việc kế tiếp là chúng ta phải đi tìm một giao dịch khác, tức mua con bê khác để nuôi…

Cách thứ hai là chiến lược đầu tư dòng tiền: Với cách này, NĐT tập trung xây dựng và mua bán những tài sản để nó cho chúng ta được dòng tiền. Cụ thể, trong đầu tư BĐS thì đầu tư để sinh ra dòng tiền liên quan đến đầu tư BĐS cho thuê.

Mô hình đầu tư sinh ra dòng tiền ông Chánh ví như nuôi bò sữa. Chúng ta đi vắt sữa mỗi ngày và bán, khác hoàn toàn với mô hình đầu tư lãi vốn. Vị chuyên gia này cho rằng, câu chuyện đầu tư kiểu bò sữa hay bò thịt phụ thuộc vào cách nhìn cá nhân của mỗi NĐT. NĐT phải xác định rất rõ ngay từ đầu là nên chọn mô hình đầu tư cụ thể nào phù hợp với bản thân, với thị trường.

Ông Phan Công Chánh cho hay, theo khảo và thông tin thị trường có được, với 2 tỉ đồng NĐT có thể chọn đầu tư ở các phân khúc như căn hộ, đất nền, dãy nhà trọ cho thuê, ki-ốt, nhà phố ở khu vực xa trung tâm Tp.HCM.

Một vài địa điểm hiện nay mà NĐT có thể đầu tư với được với số vốn này có thể kể đến như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương), Biên Hòa, Nhơn Trạch (Đồng Nai); các khu vực huyện của Tp. HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.

Đối với căn hộ, theo góc nhìn cá nhân của ông Chánh, căn hộ trong dài hạn không phải là phân khúc tăng giá được nhanh như phân khúc đất nền, nhà phố. Đất nền mang lại lãi vốn, còn công trình trên đất chỉ đem lại dòng tiền. Theo đó, những NĐT căn hộ cần hiểu rằng, nếu chọn đầu tư lãi vốn thì căn hộ không phải là phân khúc tăng nhanh như các phân khúc khác. Nhưng, với đầu tư căn hộ có thể có hệ số TM – Tiền cho thuê theo năm, theo tháng.

Còn với đầu tư đất nền, lại hoàn toàn khác. Mua đất nền không có công trình trên đất thì NĐT có thể lựa chọn chờ đợi giá tăng theo thời gian. Tuy nhiên, theo ông Chánh chọn đầu tư này giống như chiến lược “3 cây nhang” bởi rất rủi ro. NĐT mua một BĐS rồi ngồi chờ đợi 3-5 năm để tăng giá thì kịch bản đó chỉ đúng nếu thị trường có sự tăng trưởng tốt. Còn thị trường đi ngang hoặc đi xuống thì rõ ràng đây là khoản đầu tư mà NĐT rất khó kiếm được tiền.

Với góc nhìn của vị chuyên gia BĐS cá nhân này, nếu NĐT cầm 2 tỉ đồng thì nên chọn một BĐS vừa có câu chuyện lãi vốn, vừa có câu chuyện dòng tiền. Kết hợp cả 2 yếu tố này, cụ thể trong trường hợp này NĐT chọn mua những nhà phố.

Những căn nhà phố tọa lạc ở nơi có mật độ cư dân sẵn, tiềm năng tăng giá là rất tốt. Trong trường hợp này thì một khoản đầu tư vừa có đất, vừa có nhà để cho thuê. Có thể dòng tiền cho thuê không cao, ở mức 2-3%/năm nhưng bù lại NĐT lại có được khoản tăng giá BĐS ở mức bình quân khoảng 10-15% trong vòng một năm. Như vậy nếu tính mức tăng lợi nhuận tổng cộng khi đầu tư nhà phố có thể đạt 20% trong vòng 1 năm với số tiền 2 tỉ đồng vốn ban đầu.

Ông Chánh cũng chỉ ra một số khu vực để đầu tư nhà phố với số tiền 2 tỉ đồng có thể kể đến như Long An, Thuận An, Dĩ An, Biên Hòa hay một số huyện xa xa của Tp.HCM. Ở Cần Đước (Long An), ông Chánh cho biết có những căn nhà phố trong khoảng giá này với diện tích 220m2, thổ cư 100%; NĐT có thể khai thác cho thuê, vừa có lãi vốn, vừa có dòng tiền.

“Dù đầu tư ở phân khúc nào, NĐT cần khảo sát thực tế mới có thể tìm được khoản đầu tư chính xác. Tôi khuyên là NĐT nên đi nhiều rồi mua ít chứ đừng xem ít mà mua nhiều”, ông Chánh cho lời khuyên.